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盘点地产微调行动

文章出处: 发布时间: 2013年6月26日 人气 8730

 

      远观近看·李鹏远专栏(李鹏远,陶瓷信息报特约评论员。

      近日扬州市政府出台的“购房奖励”政策引发了舆论的广泛关注。扬州市早不出晚不出政策,却选择在目前房地产调控非常敏感的时期出台,无法不引起市场巨大的想象空间。而从扬州市出台的政策的细节看,其在政策上并没有明确对第几套房进行补贴,只是笼统地进行“奖励”,这很显然是一个政策的擦边球,通过奖励成品住房,打开限购的政策缺口。  
      值得关注的是,扬州出台楼市新政的过程充满“戏剧性”。在扬州之前,一些地方大大小小的“微调”楼市政策的行为已经不断。从去年8月至今年5月10日,全国共有33个城市出台楼市微调政策。从地方楼市新政的内容看,既有减免契税等或退税的,也有调整首套房贷利率的,还有提高住房公积金的贷款上限,以及改变普通住房价格标准的。还有包括芜湖、上海、成都还有咱们佛山等公然挑战限购政策的。
      房地产调控就像中央和地方在贴身起舞,政策紧松就像脚步进退。步子慢了跟不上节奏,快了则可能会踩到对方的脚趾头。无怪乎地方政府对房产政策的任何一点微调,都会引起轩然大波。比如,去年10月,广东佛山放宽限购发布半日即暂缓执行;今年2月,芜湖对购买自住普通商品住房给予免缴契税补贴,购房面积在90平方米以下的,还有额外的货币补贴,这一政策存活四天;同样是2月,上海房管局通过咬文嚼字的方式绕开限购松绑之名,不到一周也被叫停。自2011年底至2012年初,已经有约30个城市出现了楼市微调政策,大体包括购房补贴、购房入户、土地出让、房贷微调、公积金放宽、限购松动、房价调整、调整普通住房标准、保障房建设等。轮番试错之后,业内人士欣欣然总结出了一个政策微调规律,针对首套房的购房优惠政策可以来得更猛烈些;对调控基本面松绑的政策被叫停的可能性较大。目前,安全而重磅的楼市放松政策当属全国范围内针对刚性需求的信贷放松,年后多数城市的首套房贷款利率由基准利率的1.1倍下调至基准利率或基准利率的8.5折。此外,对刚性需求的倾斜幅度较大的还有,广州市重申:购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含)以下或按规定购买经济适用住房的家庭,首付款比例不低于20%。此外,南昌、郑州、沈阳、信阳、乌鲁木齐等地调高公积金贷款额度也是地方政府在可决策范围内的一次成功的尝试。
      经历了时间,上述微调都看似顺理成章、有迹可循,但刚出台时未必不忐忑难安,正如这几日占据各大地产媒体头条的扬州,按照之前芜湖、上海的经历推算,扬州新政尚未度过危险期。5月7日,扬州市财政局、房管局宣布自7月1日起,对个人购买成品住房进行奖励,建筑面积低于90平方米的,给予房屋合同价款6‰的奖励;90—120平方米的,给予5‰的奖励;120—144平方米的,给予4‰的奖励。成品住宅相当于精装修房,按照1万元/平方米的成交价估算,90平方米的成品房交易,能够获得的奖励为5400元,相当于冲抵了一半契税。这样的金额刺激对于购房者来说仅能算是心理安慰,以此拉动楼市明显马力不足。截至4月底,扬州商品住宅库存量160万平方米,按照目前销售速度需24个月才能去化,1-4月土地出让收入17.9亿元,同比下降71%。房地产宏观调控政策的差别化政策就在于对首次置业人群的住房需求的保障,财政、税收、信贷等政策都是如此。那么,在这样一个敏感的时间点上,在这样的楼市销售压力和土地财政压力下,出台了一个为精装修楼房扩容的政策,不得不说,扬州市,为达成江苏省2015年的目标确实付出了艰辛的努力。这些调整政策,除了调整限购等政策底线的都被第一时间叫停之外,绝大多数政策被放行。限购是目前中央在房地产调控上的不可触碰的红线,其它的鼓励自住的政策,从总的原则上看,和中央的调控政策并不违背。然而,我们担心的恰恰是,地方上微调政策,表面上是鼓励自住,降低自住购房的门槛,但事实上,这样的做法,在09年那一轮疯狂中已经上演过。那次打开投资投机购房缺口的是模糊不清的“改善性需求”。而这一次,很显然,如何突破限购,让投资投机性需求入市,这才是各地微调房地产政策的本质所在。而宏观经济疲弱的表现,给地方调整楼市政策给了莫大的信心和勇气。从4月份宏观经济数据看,无论是规模以上的工业增加值,还是进出口,表现都低于市场预期,宏观经济复苏的情况不容乐观,而地方也好,中央也好,前四个月的财政收入增速也是大幅回落,地方财政“缺钱”声一片。在这种情况下,地方只能将改变财政收入下滑的希望寄托在楼市政策变化上。无论从治理楼市泡沫本身而言,还是宏观经济调结构,转变发展方式的大局而言,坚持房地产调控,抑制投资投机无疑是最正确的选择。

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